Как констатируют специалисты «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», в начале лета 2010 года на московском рынке коммерческой недвижимости появился новый тип инвесторов – рантье. Эта тенденция пока только наметилась, но специалисты прогнозируют ее усиление - количество частных инвесторов, готовых вложить свои средства в коммерческую недвижимость с целью получения дохода от сдачи объекта в аренду, неуклонно растет. Большинство новых рантье уже имеют опыт инвестирования в новостройки и в покупку бизнеса. Об этом шла речь на интернет - конференции Директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрия Тараненко.

Минимальный порог инвестиционного вхождения в данный сегмент рынка недвижимости составляет 450-500 тыс. долларов. С такой суммой можно приобрести помещение площадью 100 -150 кв. метров формата стрит-ритейл в спальных районах города, но рядом со станцией метро или на оживленной улице с большим пешеходным трафиком. Такие объекты будет востребованы всегда, в силу ограниченности предложения. Как вариант – это может быть офисное помещение 200 -250 кв. м класса «С», в административных зданиях и бывших НИИ, где можно приобрести офис в «небольшую нарезку». Склад за такие деньги приобрести фактически нереально, потому что минимальный лот на рынке - 1000 кв. метров при цене $ 1000 -1200 кв. м.

Если сравнивать с порогом вхождения в жилую недвижимость Москвы, то он в 2,5- 3 раза ниже, но и доход от аренды квартиры составляет 3-5 % годовых, в то время как в стрит-ритейле не менее 10 %. Квартира может быть первым шагом, в то время как инвестиции в коммерческую недвижимость есть новый этап персональной инвестиционной программы, переход к профессиональному управлению собственным капиталом.

Ипотечное кредитование на приобретение коммерческой недвижимости еще не получило такого широкого распространения, как ипотека на приобретение жилой недвижимости. Но в ряде банков такой кредитный продукт существует, правда, при этом нужно рассчитывать на вложение 40-50% собственных средств и срок ипотечного кредита 5 -10 лет.

В текущей рыночной ситуации выгоднее покупать торговую недвижимость. Торговый сектор коммерческой недвижимости быстрее вышел из кризиса. Инвестиционная привлекательность офисной недвижимости на докризисный уровень выйдет не ранее чем через 2-3- года, в результате постепенного поглощения вакантных площадей.

На конец июня 2010 года средние арендные ставки на объекты стрит-ритейла находятся в диапазоне $ 700-1 200 кв. м / в год. Офис класса «С» можно сдать в аренду в среднем по $ 200-350 кв. м / в год.

Приемлемый срок окупаемости для офисов класса «С» составляет 5 - 6 лет, для помещений стрит-ритейл – 9 -10 лет. Объекты с такими параметрами сегодня обладают инвестиционным потенциалом для частного инвестора.

«Рынок коммерческой недвижимости специфичен и плохо понятен непрофессиональным участникам, но инвестиционный потенциал рынка сохранился, и зарабатывать на коммерческой недвижимости можно, даже имея сравнительной небольшой стартовый капитал», - считает Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость.