«При снижении процентной ставки по ипотеке массовая секьюритизация невозможна»: интервью гендиректора Компании по управлению инвестициями «Ямал» Александра Скоморохина

2007-11-30 10:13:00

Секьюритизация ипотечных активов на сегодняшний день является хоть и новым, но весьма перспективным направлением на рынке ценных бумаг. На сегодняшний момент проведены шесть сделок трансграничной секьюритизации. Если говорить о рынке секьюритизации в целом, то таких сделок в России было десять. Несмотря на то, что секьюритизация активно развивается, остается ряд вопросов, без решения которых проведение массовых сделок невозможно. Об этом ИА «РосФинКом» рассказал генеральный директор Компании по управлению инвестициями (КУИ) «Ямал» Александр Скоморохин.

ИА «РосФинКом»: Александр Яковлевич, обоснованы ли заявления некоторых экспертов о том, что увеличение количества сделок по секьюритизации может привести к понижению процентной ставки по ипотеке?

По этому вопросу имеются довольно-таки противоречивые заявления. Но очевидно одно: чем ниже ставки по ипотечным кредитам, тем меньше объемы секьюритизации. Давайте рассуждать. Спрос на бумаги может быть при ставке не ниже 8-9%, плюс издержки на сопровождение. К примеру, Агентство ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК) берет 2% за сервис. Возникают еще и транзакционные издержки в объеме около одного процента. Таким образом, ипотечная ставка в 11-12% — тот минимальный предел, при котором возможна массовая секьюритизация.

ИА «РосФинКом»: Назовите основных, на ваш взгляд, игроков на рынке секьюритизации.

В первую очередь, это АИЖК, затем ВТБ, КИТ-Финанс, Совфинтрейд, Городской ипотечный банк.

ИА «РосФинКом»: Какие существуют формы секьюритизации ипотечных активов?

Таких, на сегодняшний день, три. Первая — ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды. В рамках закона «Об инвестиционных фондах» уже сформировано десять фондов с общим объемом активов на сумму 6.7 млрд. руб. Вторая — ипотечные ценные бумаги. Сейчас, в основном, используются облигации с ипотечным покрытием. Уже есть два выпуска, на общую сумму 6 млрд. руб. Существует также вариант выпуска ипотечных сертификатов участия, однако при существующей законодательной базе это невозможно. И третий, последний, вариант — трансграничная секьюритизация.

ИА «РосФинКом»: Последняя наиболее популярна?

Да, на рынке более распространена трансграничная секьюритизация. Но как раз в связи с этим возникает вопрос об отечественной секьюритизации. Мы, сторонники отечественной секьюритизации, считаем, что нужно выпускать отечественные ценные бумаги и продавать их на Запад. Это позволит привлечь относительно недорогое долгосрочное финансирование ипотечных кредитов в России.

ИА «РосФинКом»: Расскажите о фондах, выпущенных вашей компанией.

Мы выпустили два ипотечных закрытых ПИФа (ИЗПИФ). Один из них постоянно пополняемый, это значит, что Фонд приобретает новые закладные на сумму денежных средств, полученных в счет погашения основного долга. Выплата же инвестиционного дохода происходит ежеквартально по итогам второго месяца в квартале. На их выплату направляются полученные проценты за вычетом издержек Фонда. Кроме того, при формировании Фонда АИЖК выставляет оферту на выкуп дефолтных закладных, а также на выкуп при прекращении Фонда оставшихся в составе его имущества закладных.

Второй ИЗПИФ — амортизируемый. Основное его отличие в том, что на выплату инвестиционного дохода направляются все полученные денежные средства от платежей заемщиков за вычетом издержек Фонда, т.е. новые закладные не покупаются.

ИА «РосФинКом»: Какие еще, в таком случае, существуют варианты?

Про два я уже рассказал, есть еще так называемые «Растущие». Это когда промежуточный доход не выплачивается, на всю сумму поступивших платежей приобретаются новые закладные. Но, надо заметить, что назрела необходимость формирования новых категорий закрытых паевых инвестиционных фондов, которые бы обеспечивали секьюритизацию, прежде всего, кредиты под залог прав из договоров долевого участия.

ИА «РосФинКом»: С какими проблемами сталкиваются компании, секьюритизирующие активы?

Отношения с регистрирующими органами. Дело в том, что у каждой региональной регистрационной палаты свои требования. Нужно выработать какие-то единые требования к выдаче, формированию и погашению закладных. Регистрационные органы готовы к штучной ипотеке, а сейчас ипотека все больше и больше приобретает массовый характер. Что это значит? Под каждую закладную нужно предоставлять полный пакет документов. В результате, это получается затратно и по деньгам, и по времени. Мы предлагаем, наоборот, перейти от объектового учета к субъектовому. Например, крупные организации, которые занимаются большими объемами, могут предоставлять один раз все документы и под них уже предоставлять закладные.

ИА «РосФинКом»: Каковы наиболее популярные кредиты для секьюритизации? Все-таки ипотечные?

Нет, почему?! Просто ипотечная секьюритизация более отработана. А так, не менее популярны и автокредиты, и потребительские. С точки зрения надежности, ипотечные кредиты более интересны, так как обеспечены залогом недвижимости.

ИА «РосФинКом»: Что вы думаете об ипотечном кризисе в Соединенных Штатах?

Кризис в Америке показал, что нужно очень серьезно и строго подходить к заемщику. Сами условия кредита тоже должны быть более жесткими. Там выдавали кредиты при нулевом начальном вложении, очень льготные ставки по самим кредитам, низкие требования к заемщикам. Поэтому, как только процентные ставки чуть-чуть поползли вверх, выросло количество неплатежей. Получается циклическая картина, полученные квартиры надо как-то продать. Значит, на рынке появилось много объектов недвижимости. Следовательно, они упали в цене. Вот и получается снежный ком.

ИА «РосФинКом»: Возможен ли в России такой кризис?

Все возможно. С другой стороны, если на Западе ипотека составляет львиную долю сделок на рынке, то у нас это порядка 3-5%. Да и потом у нас другая система, если человек заплатил 30% стоимости квартиры, он будет стараться выплачивать кредит, чтобы не потерять вложения. Есть такое понятие как технический дефолт. Например, человек может задержать оплату на месяц по каким-то техническим причинам. Но реально до продажи квартиры не доходит, т.е. проблемы как таковой нет.

Справка ИА «РосФинКом»:

Компания по управлению инвестициями «Ямал» образована в 1998 г. с целью управления инвестиционными резервами крупных российских организаций. Сейчас размер активов в управлении ОАО "КУИ «Ямал» превышает 10 млрд. руб., а собственный капитал компании более 90 млн. руб. В управлении компании находится 58% всех ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов